大热的前海，还有多少投资的空间?（下）
1
上一篇文章，我重点讲了前海自贸区，这是一座正在勃勃兴起的美丽新城，也是深圳近几年重金打造的区域，被不少投资客列为最值得投资的深圳片区。那么，前海片区的含金量到底有多少，升值空间又有多大，本文会一一给出答案。
上文说过，前海自贸区是去房地产化的，主要以高端公寓和公租房为主，那么，前海的投资机会又在哪里?
我们只能放眼前海自贸区的外围。
人们熟知的前海片区位于月亮湾大道以东，前海路两侧，传统的前海居住片区，这里是距离前海自贸区最近的辐射区。
该片区的代表性楼盘有星海名城、前海花园、阳光棕榈园、鼎太风华、诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、前海港湾和太子山庄等。其他还有众多小盘，不再一一列举。
目前这一片区的二手房价格普遍在七万多到九万多，该片区分为前海北和前海南，前海北楼盘普遍楼龄偏长，如星海名城、前海花园、阳光棕榈园和鼎太风华一二三期，多为2000-2005年建造，楼盘已显老旧。
前海南的楼盘则多为2008年后建造，还有16、17年的新盘，以诺德假日、中海阳光玫瑰园、泛海拉菲、前海港湾为代表。
生活方面，前海北的便利程度要远超前海南片区，从楼盘建造时间上，也能看出前海北片区开发时间较早，已经成熟；前海南片区则位于南山半岛南侧，远离市中心，属于城市边缘地带，又有大南山、小南山阻隔，交通不便，属于后期开发片区。
凭心而论，前海这个片区，本应该是偏安一隅，自成一派不温不火，做一个安静的美男子，没想到天上掉下来一个大礼包，前海自贸区横空出世，这个片区立刻变得灸手可热。
2
前海片区炒的最火热的楼盘当属诺德假日花园，目前放盘均价超过九万元，诺德假日为什么火?因为它具备了炒房客最青睐的几宗最。
第一是楼盘比较新，诺德假日是2009年的楼盘，在深圳属于次新盘，而且诺德的外观比较时尚，很得年轻人的眼缘。
第二是配套中小学不错，分别是南山实验集团荔林小学和南山实验集团的南海中学，在南山区属于中上水准，也是妥妥的加分项。
第三是户型紧凑实用，赠送高，诺德的户型以八十多平的四房和七十多平的三房为主，还有不少四十八平和六十多平的两房，刚需房，总价低，有概念，天然就是炒房客的最爱。
在高峰期，诺德的48平小两房曾摸高到10万的成交价。目前经过几次探底，报价普遍在9万以上。
前海的代表楼盘还有鼎太风华，如果说诺德假日是前海的神盘，那鼎太风华就是前海的定海神针。
做为前海的巨盘，鼎太一共分为七期，从2003年的第一期一直到2009年的第七期，体量巨大，户型多样，从一房到四房，从四十多平到一百五十平，从四百万到一千多万，应有尽有，丰俭由人。
学位方面，鼎太有南山实验集团专供的鼎太小学和南海中学，也算是双名校学位房。
再加上距离前海自贸区最近，鼎太风华的价格一直居高不下，二手房成交价多在8万5到9万之间，五期的价格接近10万。
除了诺德假日和鼎太风华两大神盘之外，前海还有其他众多楼盘，各有优点也各有不足。
比如星海名城，大社区，价格七万多相对亲民，但楼盘偏老，距离自贸区较远，属于前海的边缘地带；
比如阳光棕榈园，地铁盘，大社区前海星座楼盘，居住舒适，但楼盘老旧，学位一般；
比如中海阳光玫瑰园、泛海拉菲、前海港湾，楼盘新，品质加分，但配套不成熟，学位普通；
比如雷圳碧榕湾、新德家园，性价比高，但楼盘太小无人关注。
每个楼盘都会有这样那样的问题，房子和人一样，没有完美，按照个人的需求和钱包厚度选择即可。
3
说完前海的楼盘，这一节重点说一说前海的投资价值到底有多大?
关于前海的房价，不少人是很敢想的，部分地产自媒体预测未来两年前海可轻松破12万，不排除翻倍，上不封顶。
可惜房价并不是一个人有多大胆地有多大产的事物，不是张嘴说说卫星就能上天的。
要相对靠谱的预测房价，既难也不难，教大家一个最简单的办法，用预测价对标目前同等价格的片区即可。
目前前海片区的二手房均价普遍在7.5-9.5万之间，未来两到三年，假定按多数人预测的，12-14万，50%的涨幅标准来判断。请注意，这个12-14万是未来两年深圳房价横盘前海独涨的标准，而不是在普涨基础上的价格。
12-14万在目前的深圳是什么概念?不客气的告诉大家，是深圳顶豪的概念，是深圳湾和香蜜湖的标准。
深圳湾非一线海景楼盘，如君汇新天、绿海湾花园、三湘海尚、阳光海滨花园二手成交价普遍在12-14万；香蜜湖片区，除水榭花都、中旅国际、香域中央仍坚挺在15万以上，其他品质稍逊的楼盘普遍在10-12万。
前海片区能比肩甚至超越深圳湾和香蜜湖吗，恐怕有点痴人说梦吧。
前海最大的利好在于自贸区和大湾区概念，然而，这个利好落实到房价上，却不是人们想象的一飞冲天那么简单，一个豪宅片区的诞生，需要多方的合力才能完成，天时、地利、人和缺一不可。
深圳湾片区之所以成为顶豪，原因是多方面的，楼龄新、高品质、大户型、湾区海景、环境优美、闹中取静、后海总部基地、名校、地铁等等，多重因素造就而成。关于深圳湾，可参看我之前的文章“深圳湾归来，扒一扒顶级豪宅的皮”。豪宅片区的诞生，决不是满足了两三项条件就可以达成，香蜜湖也是同理。
对照一下，前海片区离成为豪宅片区，还相差至少一个后海的距离。
4
前海是一个优劣势都非常突出的片区。
优势：自贸区、大湾区的概念太火热，前景太美好，部分楼盘楼龄新，不拥堵不吵闹，居住氛围浓厚。
而劣势，我就要一个一个细说了。
第一， 我们要明白一点，前海片区是前海片区，前海自贸区是前海自贸区，它们不是一个整体，而是两个独立的小世界。
这是因为，前海片区是在前海自贸区外围的。
什么是外围?就是看似近在咫尺，实则有高高的围墙阻隔，往来并不便利。自贸区和前海片区，一个是高大上的新区，一个是老旧生活片区，它们是两套完全不同的生态体系，自贸区高大上的生活体验，是无法代入到前海生活片区的。
同时大家要明白一点，自贸区早已在全国各大中城市遍地开花，放眼看去，即使是自贸区内部的房价，也从来不是最高的，更何况外围。
第二，前海片区的楼盘普遍偏老，尤其是前海北片区，居家属性有余，投资属性不足；前海南片区虽然楼龄较新，却交通不便，配套不足，距离最近的妈湾片区重点发展的是贸易和物流，而且是中长期开发规划。
第三，前海片区学校水平参差不齐，既有荔林小学、南海中学这样的中上水准学校，也有前海小学前海中学这样口碑一般的学校，学区方面并不给力。
第四，我要尤其重点指出的是，前海片区无地铁，交通是硬伤。
肯定有人会反驳我，谁说没有地铁?距离最近的一号线大新站，下车即到阳光棕榈园和星海名城。
没错，但是，但是请注意，阳光棕榈园和星海名城都属于前海边缘片区，而前海中心片区，距离自贸区最近的楼盘，以整个鼎太风华为代表，都是远离地铁口的，更不要说诺德假日、泛海拉菲这些前海南楼盘。
当下没有地铁没关系，有地铁规划也能补足短板。
让我们翻开深圳五年地铁规划图，会发现，涉及前海片区的地铁线路有两条。
一条是于今年开通的9号线西延线，其中有一座站点怡海站位于前海片区。
位置在哪里呢?就在前海自贸区大门口，距离最近的小区是鼎太风华七期，大约500米，除鼎太七期之外，鼎太其他六期距地铁口都在1000-2000米左右，更不要说其他小区了。
很显然，这个地铁站是为了前海自贸区，而不是为了前海片区而设。
第二条线，5号线南延线，2019年底具备通车条件。
这条地铁线是为谁服务的就更明显了，全程设有桂湾、前湾、前湾公园、妈湾、铁路公园、荔湾和赤湾七个站点，连接了桂、前、妈、荔、赤五大湾，是前海自贸区的专属地铁，只为自贸区服务。地铁开通之后，只有前海南的中海阳光玫瑰园、依山伴云、泛海拉菲能得到荔湾站的部分便利。
所以，可以负责任地说，前海片区的绝大部分楼盘，至少五年之内，是没有地铁通达的。没有地铁，在轨交发达的一线城市，意味着什么?意味着交通和升值的硬伤。
这样一路看下来，难免产生心理落差，前海还值得投资吗?
5
当然值得，只是，升值空间不会像你想象的那么大。
投资请记住一点，任何利好和概念，必然会提前透支房价，前海自然也不例外，当前的前海房价，我可以不客气地说，是透支的，已经部分透支了未来的概念。
如果没有前海令人眼花缭乱的利好，以前海片区目前的配套和占有的资源，根本达不到8-10万的高位。
然而，前海未来高大上的规划一旦大部分落地，8-10万却又不是它的顶点。
前面我已经分析过，横向比较深圳湾和香蜜湖，再叠加该片区楼盘的各项劣势前海星座楼盘，前海楼盘是不可能达到12-15万高位的，但下一步的确还有升值的空间。
前海片区最有可能会走的路是，未来两到三年随着利好兑现，继续小幅补涨，根据楼盘不同，实现10-20%的升值，达到8.5-11万的均价。这个增长是在排除了大盘普涨的前提下实现的。
想指望买入前海实现暴击的人，可以醒一醒，天下没有免费的午餐。你所想象中的暴利并不存在，或者早已提前被各个利益环节所瓜分。
但是，买入前海，稳定、小幅获利、跑赢大盘的概率是非常大的，如果想投资深圳，前海仍然是一个优质的选项。
最后说一说投资前海的楼盘建议。大盘，热点盘，换手率高的楼盘都是投资的首选，诺德假日、鼎太风华、中海阳光玫瑰园都是不错的选择。
我尤其要重点推荐的是前海自贸区内部的唯一楼盘，2016年的新盘，前海时代，目前一期均价9万多，二期前海CEO公馆均价11万。
前海时代目前的周边配套并不便利，然鹅，和众多前海片区的成熟楼盘不同，这个盘才是真正跟随自贸区发展的成长盘，未来会尽享自贸区内部的所有配套与便利，有无限的想象空间。
更重要的是，上文我分析过了，自贸区内部未来的中端楼盘规划将会是：稀缺。
相比自贸区外围缺乏想象空间的众多老旧小区，如果想获得更高的投资回报，我更建议多看看前海时代，尤其是一期，均价与诺德和鼎太接近，但未来获益的可能性显然更大。
前海的上下两篇已发布完毕，后期大渔会陆续发布更多深圳片区的调研分析，持续关注即可。