龙光前海天境：投资价值超过润玺，但居住体验太差
文/大先生
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11月11日下午，深圳土地房产交易大厦，一场百亿级别的“双十一剁手节”在这里举行。
经过13家房企激烈争夺，华润+金地+电建+前海控股组成联合体，以81.519亿元+竞配28400㎡人才房面积胜出，拿下今年前海出让的第二宗宅地。
最后一锤定音时，该联合体的代表更是激动拥抱，打电话报喜：
“我们拿到了，进前海了！”
前海成功拍地，激动的不只是挤破脑袋也要进军前海的开发商，还有望眼欲穿想在前海买房的购房者。
随着建设日益成熟，重金投入的前海已经成为了购房者趋之若鹜的焦点，是深圳当下最热门的投资区域，没有之一。
但自2014年前海时代开盘至今，整个前海片区仅有招商领玺和颐湾府2个新盘在去年底入市，且都被一抢而空外，一手住宅供应几乎一片空白。
虽然几经变更后，前海住宅用地的比例有所增加，但整体比例仍是极低的数值，每一个入市的新盘，都可能是最后的狂欢。
不过，前海目前有3个住宅项目动工在建：万科臻山海、龙光前海天境花园，以及还没有来得及取名字的天健前海项目。
大先生得到消息，其中龙光天境项目已经开放展示处和样板间，共有1004套住宅，毛坯限价10.71万/㎡，看房需提前预约并验资500万，预计12月底或2021年初入市。
作为今年前海首个新盘，龙光天境将入市的消息一出来，便吸引了整个深圳楼市的目光，不少购房者甚至将其和深圳第一网红盘华润城润玺相提并论。
超高的关注度下，这个盘究竟值不值得购买？和同样即将入市的华润城润玺相比，哪个更具投资价值？
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龙光天境之所以受到如此巨大的关注，首先是因为前海这块金字招牌。
其次则是因为，这个项目是今年5月15日才拍的地，如今仅仅过了半年时间，就传出要上市的消息。
对比宝中以泰华为代表的那几个捂地专业户，简直是神速。
相较之下，同在前海的天健项目，去年12月11日拍的地，到现在整整一年过去，地基都还没打完。
龙光为啥这么急着卖？
众所周知，龙光特别喜欢拿地王。从龙华玖龙玺和玖悦台、光明玖龙台，到这次的前海天境，拿地成本都非常高。
玖龙玺和玖龙台得益于拿地后深圳房价的大涨，比起售价，当初的拿地价就显得不值一提了。
但龙光的激进，也导致了必须高周转地运转项目，才能保证现金流。加上前海天境已经被政府卡死了入市售价，无法通过房价上涨取得收益。
天境这个项目，仅拍地就耗费了115.97亿的巨额资金，但据业内测算，盈利空间只有1.72万/㎡左右。
因此对龙光来说，越快入市卖房，就能越少地占用资金成本。不把进度搞快点，这100多亿就打水漂了！
于是，从乱军中杀出一条血路的龙光，不得不马不停蹄的对地块进行开发建设，效率高到“拍地结束不到1小时，挖掘机就进场了”。
据我估计，除了快速入市，龙光大概率还会捆绑精装修，把利润空间再搞大点。
此外，从爆出的户型图来看，都是面积100㎡以上的3-4房，拍地时政府规定的90/70政策，龙光看来也不打算遵守了。
但某宇宙房企的教训告诉我们，高周转搞得太快，并不是什么好事情。
我在论坛看到，不少购房者就非常担忧，龙光这么疯狂赶工，会不会影响建筑质量？
此外，开盘太早意味着交付时间延长，虽然开发商省了不少钱，却会大大增加购房者的资金成本。关于这一点，我们在下文会详细分析。
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10.71万/㎡的限价，对龙光而言是不小的挑战；对不差钱的买家来说，则是千载难逢的赚钱机遇。
9月份刚传出入市消息时，龙光天境的风头，一度盖过华润城润玺。甚至有人说，这个盘可能会比润玺的利润空间还大。
表面上看，这个观点其实不无道理。
一方面，润玺的限价可能上调不少，导致价差空间缩小。
而龙光天境的价格，拍地时就确定了10万多点的限价。当然，可能要考虑装修费。
目前，龙光天境周边15年以上楼龄的二手房价格已经去到10-16万/㎡，像诺德假日花园14.5万/㎡，铭筑16.2万/㎡，前海时代16.4万/㎡，一二手价差倒挂达到5万/㎡以上。
因此，龙光天境一旦入市，将又是一个“大礼包式”的打新机会！
另一方面，润玺属于短期见成效的产品，龙光天境则更适合长持。
润玺是准现房，短时间内确实能马上套利，二手房均价18万/㎡，新房如果卖12万/㎡，即便买最小的户型，一进一出也有600万的利润。
但是18万/㎡的价格，以后再往上涨的空间还有多大呢？
华润城附近就一个万象天地，未来几年周边也没有新的利好了。虽然去年因为大冲学校的好成绩导致房价暴涨，结果今年中考直接吊车尾打脸。
对比一下得房率要高不少，学府中学的学位，均价才12万/㎡的阳光粤海，华润城的性价比就显得不高了。
要是未来新学区科华学校的成绩起不来，华润城就更没有想象空间了。
而龙光天境未来的涨幅，可以参考同片区的前海时代。
目前，前海时代二手房均价16.4万/㎡，比华润城要低一些。但是，这个价格是没有学区因素抬升的，纯粹是因为前海地段的加持。
而前海天境步行范围内，有国家博物馆、国际医院、哈罗公学等等顶级配套，周边还有一大堆空地，未来的利好数不清。
这个盘还有一定量的海景户型，没有海景还有水廊道的公园水景，这都是房价升值的支撑。
因此，如果你的资金实力可以长持，投资前海相比华润城，未来的获利空间确实要大得多。
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但是，上面的分析，并没有将交楼时间、捆绑精装修等因素考虑进去。
如果算上额外的时间和资金成本，龙光天境的投资价值就要打一些折扣了。
毛坯价10.7/㎡+大概率会有的装修费+传闻中的喝茶费，保守估计，最后的实际价格至少13万/㎡。
原本价差空间5万/㎡，现在只剩3万/㎡了。
而不管是装修费还是喝茶费，都是无法贷款的。
虽然在深圳，大部分新房从买入到卖出，都要超过5年以上的时间。
而龙光天境由于开盘太早前海星座楼盘，交楼还得2-3年，交楼后2年**，3年限售，持有周期至少要7年。
相较之下，华润城润玺现在已经封顶，交楼时间要短得多。
所以，虽然龙光天境的长期投资价值非常不错前海星座楼盘，但如果你的资金实力不足以支撑你持有这么久，能尽快卖出获利的华润玺更适合你。
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从投资角度来说，前海住宅的稀缺属性是龙光天境区别于其它项目的核心卖点，也是未来涨幅空间的主导因素之一。
但如果你是奔着居住体验去的，那这个项目就完全不适合购买了。
前海的房子，目前的最大问题就是太荒了，而且未来五到十年都很难得到改善。
前海挂牌十年，目前仅有桂湾金融片区建成程度较高，但也未达到完善阶段，商业写字楼和公寓大部分尚未交付。
龙光天境所在地的前湾片区更是荒凉，几乎还是一整片工地，没有任何居住或商业气息。
大先生有个朋友住在项目附近的前海时代，她告诉我，这几年如果不开车，几乎不会想走出小区，早前小区附近甚至连个便利店都没有，可以说是极度不宜居。
所以，龙光天境虽然占据了前海核心地段，却不得不在居住上体验上做出妥协。
商业配套基本上没有，最近的华润万家便利超市，位于公租房前海湾花园内，虽然直线距离不到600米，但步行需绕路1.7公里，至少20多分钟。
其他居住要素，除了海景之外也都差强人意。
由于周边公建不少，建筑相对低矮，项目高层西北向、西南向的海景资源都非常不错。
但南面的不远处就有几类厌恶型设施，比如东南面的污水处理厂，最近距离仅400米左右。
我查了一下，未来几年，这些设施不仅都将保留现状，还有扩张的规划。
而且，项目距离兴海大道、广深沿江高速都只有三四百米，紧挨着前湾四路和梦海大道两条区域主干道，难免受到噪音的影响。
项目的梯户比也低得有点吓人，未来业主全部入住，等电梯可能都要排队半小时。
最重要的教育方面，小学暂未划分，中学对口赤湾学校初中部，成绩属于南山垫底，而且距项目有5公里，开车需14分钟。
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总结来说，对于以投资为目的的购房者来说，龙光天境的投资价值不逊于华润城润玺，但要做好长期持有的准备。
对追求宜居属性的购房者来说，并不建议购买。
不妨等一等前海双十一拍出的这块地，大概率也会在明年入市。
这个项目就在龙光天境隔壁，但位置更好，容积率更低，未来开卖的限价同样是10.7万/㎡，比龙光天境要香上不少。
当然，参考当年的宝中，同样是荒无人烟，叫滴滴不应，叫外卖也不灵。
但如今，宝中已经踏过了发展尴尬期，迎来的是蜕变和收益。
如果你愿意忍受这几年片区内资源匮乏，人烟稀少，安全感缺乏等问题，等前海发展起来，不论是居住体验还是投资价值，都还是非常不错的。
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