被吹爆的珠海，现在还值得买么？
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），36氪经授权发布。
今天要发布大湾区实地调研系列的最后一篇文章，我们来讲讲珠海的情况。
说起珠海，不知道大家的第一印象是什么？
靠海？横琴？澳门邻居？
这些都是珠海的关键词。
如果一定要我来总结，我会说：
珠海是一个小而美的宜居城市，但它有点被吹爆了。
1
为什么这么说 ？
先来讲讲小而美。
珠海面积有1736.46平方公里，但珠海的人口，到现在只有210万左右，给人的感觉就是地广人稀。
之所以说宜居，是因为珠海城市界面很新，而且有个得天独厚优势，那就是海岸线非常长。
可以说，全国最好看的海岸线排名，珠海能排到前三。
而且，珠海的海是蓝色，真的很漂亮，我自己到珠海踩盘，发现一路上全是海景房，这些房子的朝向都非常好，都是坐西朝东，自北向南，这个在大湾区内也相当少见。
广东人很在意朝向，很多都会跑来珠海买房，按照当地的说法是，这里的风水好。下图是横琴岛上的风光，椰子树还是很漂亮的。
当然，除了地多人少和海景好看之外，珠海还有着不错的产业实力。
2019年珠海GDP广东排名第六位，增速28.44%，而且人均GDP18.16万，仅次于深圳，排名广东第二。
华为、蚂蚁金服、腾讯云、莱卡、富士康等知名企业，都在珠海有合作项目。
别忘了，珠海靠近澳门，还能享受澳门资金的外溢红利。
近几年，澳门一直在大力支持珠海的发展，珠海有横琴半岛，就是和澳门一起合作开发。
澳门正好和珠海相反，地少人多，澳门的面积跟宝钢企业一样大，可以说是寸土寸金，房价都到了13万/平。
而隔壁的横琴半岛，走陆路和水路都能直达澳门，和澳门合作相当紧密，目前横琴房价大概在6万/平左右，只有澳门的一半。
我在踩盘的时候，跟横琴的一个公务员聊天，据说横琴未来可能由澳门来接管，整体会与澳门整到一起。
有这么多利好，为什么我还说珠海有点被吹爆了？
因为珠海人口太少，城市能级有限，而它的房价已经是广东前五。
想想看，一个连地铁都没有的城市，竟然能炒作到3.5万/平，这也算很有本事。
今年6月底开始，珠海放开市区限购，常住人口增长，肯定会对珠海带来利好，但对房价的拉动，可能相当有限。
因为国内人口增长的高峰期已过，即使各地放开限购，能吸引到的人数也相当有限。
而且珠海似乎就想做一个小富即安的旅游城市，并没有做好迎接大量人口的准备，医院配套和管理能力都有点跟不上。
虽然国务院早就有要求，人口低于300万以下的城市，要放开落户限制，连广东的湛江和江门都开始执行，但珠海进度明显落后很多，说明珠海可能并不希望很多人进来。
另外，珠海由于地多，所以供应量很大，去年光新盘就供应4.2万套。
珠海市场以新房市场为主，市场规模很小，珠海每月的新房交易量，只有3000-4000套左右。
本地人购买力乏力，所以珠海房价更多是由外地人来决定。
看完珠海后，我发现这里的投资机会其实并不多，真想来投资的话，选择也非常有限。
下面，我来讲讲珠海最有潜力的三个区域：横琴、唐家湾和航空新城。
2
如果说珠海是有点吹爆了，那么横琴我觉得是吹上天了。
横琴虽然最靠近澳门，以后还可能被澳门合并，现在还是珠海房价最高的地方。
但这里，我要泼个冷水，横琴的硬伤在于，操盘能力不行，而且它失去了最好的机会。
要知道，横琴的定位规划更高，而且明显高于整个珠海，又在广东自贸区，又和澳门探索新型合作模式。
但是呢？
规划越高，对管理能力要求也越高，横琴的能力明显跟不上。
如果你实地调研横琴，你就知道，为什么不看好横琴？
因为这里虽然有很多产业园，有数不清的写字楼，但开发商极少自持物业，靠着横琴大道的大体量商办珠海唐家湾风水，都TM是散装的，而且全部被卖光了！
下图是横琴岛上的商办，都被做成商住。
散装，意味着什么？
意味着没办法形成整体办公集群，更没办法形成高端CBD，即使想要体系化规划，但由于物业都被个人买光，导致这里的未来，大概率就是碎片化运营，基本也就这样了。
而且写字楼，很多还被改成了商住公寓，19年的时候就卖到了5万/平。
横琴再怎么说也是个新区，珠海才刚刚200万人口，澳门人口也不到70万，靠着总共不到300万的人口，就想拉动一个新区，是不是有点过于天真？
别忘了，虽然横琴规划很高，但是办公区域格局，已经早就被定死。
即便有企业想来这边发展，但来了之后会发现：这里房价并不低，而且没办法大面积拿地。
横琴还有个致命硬伤，是这里基本没什么房子。
目前整个横琴的住宅开发已经接近结束，整个横琴的住宅可售供应量不超过500套，换句话来说，不管以后横琴的住宅，卖给多少人，这个区域也基本与普通人无关。
当然说了这么多问题，横琴的房价也还在上涨。
涨价的原因，主要是因为澳门的一些信号，比如澳门证券交易所，以及澳门特首声称将横琴打造成第二个澳门等等。
当然，xianggang 的情况，也让许多人跑到横琴来买房房。
那么，最值得大家期待的，澳门证券交易所，有没有可能设立在横琴？
我个人感觉，不太可能。
为什么？还是因为能力不行。
澳门证券交易所，号称是要打造人民币离岸市场的纳斯达克，但这个不太可能落在澳门，更不可能落在珠海。
珠海不用多说，本身就没有搞金融的基础，而澳门的强项是duchang ，没有金融经验。
有传言称，当时上报的澳交所方案，还是找第三方帮忙才最终搞定。可想而知，澳门和珠海加起来，都不一定有运营经验。
如果国内要搞离岸人民币交易所，那最有可能是落在xianggang 、上海和深圳，轮到珠海和澳门的可能性，真的不太大。
不过话不能说死，如果澳交所真能落地，横琴房价肯定还会涨。
但目前横琴产业规划不合理，用地规模受限的短板，也确实存在，这些都制约了横琴未来的可能。
总的来说，我个人不建议，投资来买横琴，虽然这里想象空间很大，但价格明显有点透支，而且价格也不便宜了。
3
所以，如果要来珠海投资，我个人会推荐唐家湾和航空新城。
先来聊聊唐家湾片区。
唐家湾，其实在珠海的东北方向，是珠海通往其他城市的咽喉要道。
唐家湾，值得关注的就是唐家湾半岛和北围附近。
唐家湾半岛城市面貌非常漂亮，有一条情侣路，沿着海边散步，真的会让人有种恋爱的感觉。
而且这里是整个大湾区海景资源最好的地方，有270度无遮挡看海的无敌海景房，全国唯一能与之媲美的，也只有海南三亚的大东海。
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目前唐家湾半岛的房价，差不多在3.5万-4万/平，典型楼盘是仁恒滨海半岛和格力海岸。
下图是唐家湾半岛的格力海岸。
除了风景不错，唐家湾半岛还有着全珠海最高新的产业。
金山软件，YY，魅族，工商银行软件总部，都集中这里，是珠海少数有购买力支撑的区域。
另外，珠海把自己的几所高校大学，也落位在唐家湾，产学一体，风景宜居，许多珠海土著也愿意搬到这里居住。
接着讲讲，珠海北围片区。
珠海北围，就是珠海北站附近，最大的利好是与深珠通道相连，未来有机会直连深圳前海和西丽。
目前，珠海对北围的定位很高，要打造珠海北部枢纽门户，和湾区高端产业服务平台，还把机器人、芯片和大数据中心放到北围。
未来深珠通道通车后，深圳与珠海的价差肯定会缩小，这里也会有一波暴富的机会，而且北围目前的房价还比较便宜，大约在2.7-2.8万/平。
当然，说了这么多利好，唐家湾半岛和北围也不是没有缺点。
唐家湾半岛，最大的问题是，空置率太高，即使有产业聚集，楼市也并不劲爆。
而北围的问题在于，深珠通道至少要10年以后才能造好，变数很大，即使真的通车之后，收费也不会太便宜，异地上班通勤都可能是伪命题。
总的来说，如果要选的话，我个人会更推荐唐家湾，因为价格差不太多，而且有海景资源，有改善的机会，适合外地朋友来这买第二居所。
北围附近，虽然有珠海北站，但供应量太大，没有自然资源，即使离深珠通道更近，价格也相对更便宜，但未来不确定性会更大，属于高风险高收益的类型。
最后，来聊聊航空新城。
航空新城，现在还是个新城，距离机场很近，城市界面很不错。
近几年，由于洪鹤大桥和金海大桥连接横琴，让航空新城成为横琴半小时生活圈。
目前航空新城的房价是横琴的一半，一手均价2.65万/平，二手房均价2.4万/平，是真的价格洼地。
航空新城所在的金湾区有很多空地，这几年珠海也在大力发展这个区域，教育、交通、医院、商业配套和生活环境都在发力，来这里买房的，基本都是珠海本地人。
珠海新移民和老城区的改善群体，都会来航空新城买房，不用太担心未来没人接盘。
但航空新城的问题是什么呢？
是这里虽然有产业，但是以物流为主，没有高端的购买力，即使有本地人支持，但人口迁移有个过程，部分区域的房子，仍然处于供过于求的状态。
珠海的唐家湾和航空新城，是我认为最适合投资的两个区域，不过投资预期不错，这两个地方也存在一定的缺陷。
总的来说，我觉得想投资大湾区，珠海还是一个值得关注的城市。
毕竟珠海整体不限购，部分区域也确实有发展前景，但不太可能会出现像深圳这样的暴击机会。
据说深圳调控升级后，很多购买力都外溢到了其他城市，有的去惠州，有的去南沙珠海唐家湾风水，有的去珠海。
大家都在用脚投票。
你说这些城市有没有问题？多多少少都会有点。
惠州供应量太大，南沙离变现太远，珠海有点吹过了，但即使有问题，在和深圳明显的价差面前，这些都不是事，该涨的还是会涨。
我觉得，在货币放水背景下，持币观望也许才是最坏的投资。
大湾区是国内发展最快的城市群之一，如果你看多中国，就应该想办法持有长三角和大湾区的房产。因为不管怎么调控，这里都会是未来中国房价的高地。
大湾区内不限购的选择，其实就这么多，有投资价值的区域，更是少之又少。
我觉得，珠海不一定是最好的选择，但它一定不是最坏的选择。
只要选得好，在珠海还是能赚钱的，这一点我非常确信。